Remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu - kto za co płaci? Przewodnik prawny i praktyczny

Kto płaci za naprawy - właściciel czy lokator?

Podział obowiązków jest jasny i precyzyjny: właściciel płaci za instalacje w ścianach, strukturę budynku i wymianę zużytych sprzętów (art. 6a i 6b ustawy), najemca za drobne naprawy (np.do 150 zł) i konserwację (żarówki, uszczelki, czyszczenie filtrów). Zepsuta pralka po 10 latach to koszt właściciela, ale odpływ zapchany od włosów to problem najemcy. Normalne zużycie (zmatowiałe ściany, drobne rysy) to koszt prowadzenia biznesu, zniszczenie (dziura w drzwiach, plama na kanapie) potrącasz z kaucji. Kluczem do uniknięcia sporów jest protokół zdawczo-odbiorczy ze 100-200 zdjęciami - bez tego 90% konfliktów kończy się w sądzie.

Niby proste, ale w praktyce ten podział bywa mniej oczywisty.

Główne konflikty biorą się stąd, że najemcy zakładają, iż za naprawy płaci ten, do kogo należy mieszkanie i kto zarabia na czynszu. Właściciele z kolei zakładają, że płaci ten, kto używa mieszkania. Prawda leży pośrodku - prawo rozróżnia trzy typy zużycia: “fundamenty i instalacje” (płaci właściciel), “drobne naprawy” (płaci najemca) i “zużycie naturalne” (nikt nie płaci). Jeśli wiesz, do której grupy należy poszczególna szkoda, wiesz też, kto powinien za nią zapłacić.

Wnioski przedstawione w artykule opierają się na doświadczeniu Kamila Kasprowicza, eksperta z biura nieruchomości Mieszkania Silesia, który specjalizuje się od 10 lat w zarządzaniu najmem długoterminowym. Wyjaśnijmy raz na zawsze: kto płaci za hydraulika, kto za nową pralkę, a kto za żarówkę. Koniec z kłótniami o 50 zł.

Złota zasada: art. 6a i 6b ustawy - fundament podziału obowiązków

Zanim przejdziemy do konkretów, trzeba zrozumieć podstawowy podział odpowiedzialności. Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6a i 6b) ustala jasne zasady.

Wynajmujący (właściciel) odpowiada za:

• Sprawność instalacji wewnętrznych (woda, prąd, gaz, ogrzewanie)
• Strukturę budynku (ściany, sufity, podłogi jako element konstrukcji)
• Wymianę zużytych sprzętów, jeśli nie da się ich naprawić (pralka po 10 latach eksploatacji)

Najemca odpowiada za:

• Drobne naprawy i bieżącą konserwację
• Dbanie o to, by mieszkanie nie niszczało szybciej niż wynika z normalnego używania
• Usuwanie usterek powstałych z jego winy (zapchany odpływ, sprzęt uszkodzony przez niewłaściwe użytkowanie)

Bardzo ważne jest rozróżnienie kluczowych pojęć:

Konserwacja to działania zapobiegawcze, które przedłużają żywotność sprzętów: odkamienianie czajnika, czyszczenie filtrów w pralce i okapie, smarowanie zawiasów, wymiana baterii w czujniku dymu. Za konserwację płaci najemca.

Naprawa to usunięcie usterki powstałej w trakcie używania. Jeśli usterka wynika z normalnego zużycia, na przykład pękła guma w 10-letniej pralce - wtedy płaci właściciel. Jeśli naprawa odbywa się z winy najemcy, bo wrzucił do pralki spodnie ze scyzorykiem w kieszeni - wtedy płaci najemca.

Wymiana to zakup nowego sprzętu w miejsce tego, który właśnie się zepsuł. Ten wydatek spoczywa na wynajmującym. To nakład konieczny, którego nie można przerzucić na najemcę.

Uproszczenie “wszystko robi właściciel” to mit. Za drobne naprawy i konserwację odpowiada bowiem najemca.Jeśli urwie się klamka, jeśli odpływ w prysznicu zatka się włosami, jeśli przepali się żarówka lub jeśli trzeba wymienić uszczelkę w kranie, najemca musi poradzić sobie sam korzystając z własnych środków.

Kto za co płaci? Wielka tabela rozstrzygająca spory

Zamiast studiować ustawę, sprawdź tabelę. Znajdziesz tu 15 najczęstszych sytuacji z jednoznaczną odpowiedzią na pytanie: kto płaci?

Wniosek: Najemca dba o to, czego dotyka na co dzień i co może zepsuć przez niewłaściwe użytkowanie. Właściciel dba o to, co jest “w murach”, w instalacjach i o główne sprzęty (chyba że umowa stanowi inaczej).

Praktyczny tip - kod farby: Warto wpisać do protokołu zdawczo-odbiorczego kod koloru farby (np. RAL 9003). Jeśli najemca porysował ścianę, może ją naprawić punktowo bez malowania całego pokoju, ale musi użyć tej samej farby. To eliminuje spory o plamy w innym odcieniu przy odbiorze mieszkania.

Odwieczny spór: pralka, piecyk i klimatyzacja

Ta trójca to najczęstsze punkty zapalne. Wokół nich toczy się większość konfliktów.

Piecyk gazowy - kto płaci za przegląd?

Prawo mówi jasno: konserwacja (przegląd roczny) należy do najemcy. To element bieżącego utrzymania lokalu, podobnie jak wymiana filtrów czy czyszczenie.

Ale praktyka rynkowa wygląda inaczej. Rozsądny właściciel bierze przegląd piecyka na siebie. Dlaczego? Bo woli zapłacić 200 zł raz w roku niż ryzykować, że najemca z oszczędności nie zrobi przeglądu i dojdzie do zaczadzenia lub wybuchu.

Dodatkowo: brak przeglądu może unieważnić ubezpieczenie mieszkania. Jeśli dojdzie do pożaru czy wybuchu, a okaże się że piecyk nie był serwisowany przez 3 lata, ubezpieczyciel odmówi wypłaty odszkodowania. To ryzyko spada na właściciela, więc rozsądnie jest kontrolować ten proces samemu.

Jak radzą sobie z tym profesjonaliści? Kamil Kasprowicz z lokalnej agencji Mieszkania Silesia wyjaśnia:* “W zarządzaniu najmem długoterminowym często bierzemy przeglądy techniczne na siebie, mimo że formalnie to obowiązek najemcy. Dlaczego? Bo to eliminuje ryzyko. Najemca zmienia się co 2-3 lata, a ciągłość nadzoru technicznego jest po naszej stronie.”*

Klimatyzacja - standard w dzisiejszych czasach

Klimatyzacja przestała być luksusem. W 2026 roku to standard, szczególnie na Śląsku gdzie latem temperatury regularnie przekraczają 30°C. Podział obowiązków:

Najemca płaci za: Czyszczenie filtrów (konserwacja bieżąca). To proste: należy wyjąć filtr, przepłukać pod bieżącą wodą, osuszyć, włożyć z powrotem. Należy robić co 2-3 miesiące. Koszt: 0 zł, czas: 10 minut.

Właściciel płaci za: Serwis techniczny i nabicie czynnika chłodzącego. To wymaga specjalisty z uprawnieniami. Koszt: 200-400 zł co 2-3 lata. To eksploatacja urządzenia, nie konserwacja.

Pralka/lodówka - złota zasada eksploatacji

Jeśli sprzęt zepsuł się ze starości (10-letnia pralka, wyeksploatowany silnik) płaci właściciel. To naturalne zużycie, którego nie można przerzucić na najemcę.

Jeśli najemca przeciążył pralkę ciężkimi kocami przekraczającymi dopuszczalny wsad (niewłaściwe użytkowanie) - płaci najemca.

Problem: Jak udowodnić przyczynę awarii? Często potrzebna jest opinia serwisanta. Bez niej to słowo przeciwko słowu. Dlatego profesjonalni właściciele wzywają autoryzowany serwis, który wydaje opinię techniczną. To rozstrzyga spór obiektywnie.

Normalne zużycie vs zniszczenie - klucz do rozliczenia kaucji

To różnica między “kosztami prowadzenia biznesu” a “szkodą do naprawienia”. Zrozumienie tej granicy kończy większość sporów o kaucję.

Normalne zużycie (wear and tear):

• Zmatowiałe ściany po 2 latach (brak intensywnego koloru, lekkie zabrudzenia)
• Drobne ryski na panelach podłogowych w korytarzu
• Wydeptany dywan w ciągach komunikacyjnych
• Lekkie zażółcenie fug w łazience

Za to właściciel NIE MOŻE potrącić z kaucji. To koszt prowadzenia biznesu, czyli amortyzacja. Mieszkanie się zużywa naturalnie przez sam fakt zamieszkiwania, to normalne.

Zniszczenie (szkoda):

• Dziura w drzwiach
• Plama z wina na jasnej kanapie
• Porysowany parkiet od przesuwania mebli bez filcu
• Połamane żaluzje
• Przypalone blaty w kuchni
• Dziury w ścianach po półkach

Za to płaci najemca - z kaucji. To nie jest zużycie naturalne, to szkoda powstała przez zaniedbanie lub nieprawidłowe użytkowanie.

Pułapka malowania ścian - art. 6e ustawy:

Ustawa mówi, że najemca powinien zwrócić lokal w “stanie odnowionym”, co często jest interpretowane jako “odmalowany”. Ale orzecznictwo sądowe coraz częściej broni najemców. Uznaje, że zmatowienie ścian po 2-3 latach to normalne zużycie, za które najemca nie odpowiada.

Dlatego tak ważne jest precyzyjne określenie w umowie, w jakim stanie lokal ma zostać zwrócony. Przykład zapisu: “Najemca zobowiązuje się do odmalowania ścian na biało przy wyprowadzce lub pokrycia kosztów malowania (szacunkowo 1500-2000 zł).”

Bez tego zapisu w umowie właściciel może przegrać spór o malowanie nawet jeśli ściany są brudne.

Rola protokołu zdawczo-odbiorczego:

Bez dokładnego protokołu ze zdjęciami “przed” nie udowodnisz, że rysa na parkiecie czy plama na ścianie powstała podczas najmu. Najemca powie: “Tak już było” i bez dowodu przegrasz. Zrób 100-200 zdjęć przy wprowadzeniu najemcy. To twoja polisa ubezpieczeniowa na moment rozliczenia kaucji.

Praktyczny tip: Pamiętaj, by zdjęcia protokolarne przechowywać w chmurze (np. Google Drive) i wysłać link najemcy w dniu przekazania kluczy. To dowód, że obie strony widziały te same 200 zdjęć i nikt niczego nie ‘dofotografował’ później

Umowa może zmienić wszystko - praktyka rynkowa

Kodeks Cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów to tylko baza. Umowa może modyfikować te zasady o ile zmiany nie są rażąco niekorzystne dla jednej ze stron.

Klauzula drobnych napraw - uczciwy kompromis:

W profesjonalnych umowach najmu często stosuje się zapis o limicie kwotowym. Przykład: “Naprawy do kwoty 150 zł (koszt części i materiałów) pokrywa najemca. Naprawy powyżej tej kwoty pokrywa właściciel - chyba że usterka powstała wyłącznie z winy najemcy.”

To eliminuje 90% sporów o drobiazgi. Najemca nie musi dzwonić do właściciela o każdą 50-złotową usterkę (uszczelka, żarówka, drobna naprawa). To uczciwy kompromis.

Ważne zastrzeżenie - części vs robocizna:

Warto doprecyzować, że limit (np. 150 zł) powinien dotyczyć kosztu części i materiałów, nie całkowitego kosztu naprawy. Dlaczego? Bo w 2026 roku sam dojazd fachowca (hydraulika, elektryka) może kosztować 200-300 zł. Jeśli limit obejmie też robociznę, najemca nigdy za nic nie zapłaci, bo każda wizyta przekroczy próg, a właściciel będzie płacił za wszystko.

Lepszy zapis: “Limit 150 zł dotyczy kosztów części. Robociznę pokrywa właściciel, chyba że naprawa jest prostym działaniem konserwacyjnym (np. wymiana uszczelki), które najemca może wykonać sam.”

Jak to robią profesjonalne agencje zarządzające najmem?

Największą różnicę między prywatnym właścicielem a profesjonalną agencją zarządzania najmem widać wtedy, gdy coś się zepsuje i trzeba działać szybko.

Gdy najemca dzwoni w sprawie zepsutej pralki, prywatny właściciel szuka hydraulika na Google albo OLX. Dzwoni, negocjuje cenę, często płaci stawkę awaryjną (300-400 zł). Traci czas i nerwy.

Profesjonalne agencje na Śląsku, takie jak Mieszkania Silesia, współpracują ze stałymi ekipami technicznymi i oferują reakcję w 15 minut na każde zgłoszenie. Dzięki stałej współpracy mają wynegocjowane stawki hurtowe i priorytetowe terminy. Nie płacą stawek awaryjnych z Google.

Profesjonalny zarządca często oferuje też zdalne wsparcie (triage). To znaczy, żerozwiązuje problem przez telefon zanim wyśle fachowca. Zdalne rady typu: “Odkręć ten zawór pod zlewem” albo “Sprawdź czy filtr w pralce nie jest zapchany” sprawiają, że w 40% przypadków problem znika bez kosztów wizyty.

Zarządca potrafi też przeprowadzić weryfikację przyczyn awarii. Potrafi ocenić, czy awaria to wina najemcy (odpływ zapchany włosami), zużycie naturalne (stara pralka), czy wada instalacji. Sprawiedliwie rozdziela koszty między właściciela a najemcę, zdejmując ten ciężar z właściciela.

Checklista dla świętego spokoju

Nie czekaj na awarię. Ustal zasady przy podpisywaniu umowy i zabezpiecz się dokumentacją.

☐ Spisz dokładny protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami - minimum 100-200 zdjęć stanu mieszkania, wszystkie pomieszczenia, detale

☐ Zapisz kod farby (np. RAL 9003 lub konkretny produkt) - umożliwi punktowe poprawki bez malowania całej ściany

☐ Wpisz do umowy limit kwotowy napraw - np. “do 150 zł za części płaci najemca, powyżej właściciel”

☐ Ustal kto robi przeglądy techniczne - piecyk gazowy, klimatyzacja, kominiarz (najlepiej właściciel dla bezpieczeństwa)

☐ Wykup OC najemcy w życiu prywatnym - chroni przed roszczeniami sąsiadów (zalanie, pożar)

☐ Określ w umowie stan zwrotu lokalu - “odmalowane na biało” lub “w stanie niepogorszonym poza normalnym zużyciem”

☐ Zachowaj faktury za sprzęt i instalacje - dowód wieku AGD

Jasne zasady w umowie i dobra dokumentacja na starcie eliminują 90% konfliktów przy rozliczeniu kaucji. Inwestycja 2-3 godzin na początku najmu oszczędza miesięcy nerwów na końcu.